Nabycie nieruchomości generującej dochód nie oznacza, że wynik inwestycji jest już przesądzony. Cena zakupu jest jedynie punktem wejścia. W kolejnych latach na wartość budynku wpływają m.in. poziom i struktura wynajęcia, jakość i dywersyfikacja najemców, długość umów najmu, koszty operacyjne, stan techniczny, efektywność energetyczna, standard powierzchni oraz sposób wykorzystania nieruchomości. Dlatego pomiędzy nabyciem a sprzedażą aktywa znajduje się kluczowy etap: aktywne zarządzanie nieruchomością.
Kupno wynajętego budynku, regularne wpływy z czynszów, a po kilku latach sprzedaż nieruchomości – tak w dużym uproszczeniu może wyglądać inwestowanie w nieruchomości komercyjne. W rzeczywistości jeden z najważniejszych etapów inwestycji odbywa się właśnie pomiędzy zakupem a sprzedażą. Jest nim aktywne zarządzanie nieruchomością. Po jej nabyciu inwestor może pracować jednocześnie w kilku obszarach. Pierwszym są przychody – poprzez komercjalizację, renegocjowanie umów i ograniczanie pustostanów. Drugim są koszty, w tym OPEX, zużycie energii i efektywność techniczna. Kolejne działania dotyczą jakości samego aktywa – jego modernizacji i nakładów CAPEX, a także pozycji rynkowej budynku, na którą wpływają m.in. struktura najemców, standard i funkcja nieruchomości. Wszystkie te elementy przekładają się również na długoterminową wartość aktywa i jego przygotowanie do przyszłych wymagań rynku.
– Przed zakupem nieruchomości analizujemy poziom czynszów, strukturę najemców, koszty operacyjne, stan techniczny budynku oraz zakres niezbędnych nakładów inwestycyjnych. Po przejęciu aktywa rozpoczyna się etap realizacji przyjętego planu zarządzania – od komercjalizacji i optymalizacji struktury najemców, przez zwiększanie efektywności kosztowej, po modernizacje i podnoszenie standardu budynku. Celem jest nie tylko utrzymanie bieżących dochodów, ale systematyczne wzmacnianie jakości i konkurencyjności nieruchomości, tak aby mogła generować stabilne przychody również w długim horyzoncie – mówi Marc Safari, Chief Operating Officer w NASA Capital.
Najbardziej widocznym elementem zarządzania nieruchomością jest jej wynajem. Nie chodzi jednak wyłącznie o to, żeby budynek był jak najbardziej wypełniony najemcami. Równie ważne jest to, kto zajmuje powierzchnie, na jak długo zawarte są umowy i jak przychody z najmu rozkładają się pomiędzy poszczególnych najemców. Fundusze biorą pod uwagę także poziom czynszów na tle rynku, możliwości przedłużania umów, dostępne jeszcze powierzchnie oraz potencjał zmiany standardu lub funkcji wybranych części budynku. Wysoki poziom wynajęcia to więc tylko jeden z elementów oceny nieruchomości. Liczy się również trwałość przychodów i potencjał dalszego wykorzystania powierzchni.
Wartość nieruchomości można zwiększać nie tylko poprzez wzrost przychodów. Drugą stroną równania są koszty jej funkcjonowania. Właściciel może analizować m.in. zużycie energii, systemy ogrzewania i chłodzenia, systemy zarządzania budynkiem i automatykę, sposób wykorzystania powierzchni, koszty serwisu i utrzymania, a także cykle wymiany instalacji, systemów i urządzeń. Zarządzanie nieruchomością obejmuje więc zarówno działania po stronie przychodowej, jak i analizę sposobu funkcjonowania samego budynku oraz obszarów, w których można poprawić jego efektywność.
Znaczenie tego obszaru będzie rosło wraz z coraz większym naciskiem na efektywność energetyczną budynków. Według Komisji Europejskiej odpowiadają one za ponad 40% zużycia energii w Unii Europejskiej, a około 75% europejskiego zasobu budynków ma niską efektywność energetyczną. W przypadku budynków niemieszkalnych nowe wymagania mają doprowadzić do modernizacji 16% obiektów o najgorszych parametrach energetycznych do 2030 roku oraz 26% do 2033 roku. W tym kontekście CAPEX przestaje być wyłącznie kosztem utrzymania nieruchomości. Dobrze zaplanowane modernizacje mogą pomóc ograniczyć koszty, poprawić standard budynku i zwiększyć jego konkurencyjność w dłuższym okresie. Coraz większe znaczenie ma też sama efektywność energetyczna – wpływa nie tylko na możliwy poziom czynszu, ale również na zdolność do pozyskiwania i utrzymywania najemców. Staje się także coraz ważniejszym czynnikiem przy pozyskiwaniu finansowania bankowego.
Komisja Europejska szacuje, że potrzeby inwestycyjne związane z efektywnością energetyczną przekroczą 370 mld EUR rocznie w latach 2021–2030. Z tej kwoty około 242 mld EUR rocznie będzie potrzebne na działania związane z efektywnością energetyczną budynków, w tym modernizację systemów ogrzewania i chłodzenia. Ponad 80% wymaganych inwestycji będzie musiało zostać zmobilizowane z kapitału prywatnego. Skala tych potrzeb inwestycyjnych pokazuje, że zarządzanie istniejącym zasobem budynków będzie w kolejnych latach wymagało znacznego kapitału. Jednocześnie nie każdy program CAPEX tworzy wartość. Kluczowe jest kierowanie kapitału tam, gdzie modernizacje mogą ograniczyć koszty, zwiększyć atrakcyjność nieruchomości dla najemców lub wzmocnić jej przyszłą konkurencyjność.
– Właściciele coraz częściej muszą rozróżniać między opcjonalnymi ulepszeniami a inwestycjami, które stają się konieczne, aby nieruchomość nadal mogła uzyskać finansowanie i pozostała atrakcyjna dla najemców. Dobrym przykładem jest efektywność energetyczna: w pewnym momencie brak inwestycji nie oznacza już tylko konieczności zaakceptowania niższego czynszu – może oznaczać całkowitą utratę dostępu do określonych najemców lub finansowania – mówi Marc Safari, Chief Operating Officer w NASA Capital.
Niektóre nieruchomości wymagają czegoś więcej niż poprawy poziomu najmu czy modernizacji systemów technicznych. Zmienia się również rynek wokół nich: oczekiwania najemców, sposoby pracy, popyt na określone rodzaje powierzchni, standardy efektywności energetycznej, otoczenie nieruchomości oraz struktura popytu w konkretnej lokalizacji. W takich przypadkach aktywne zarządzanie nieruchomością może obejmować jej repozycjonowanie. Może to oznaczać podniesienie standardu lub rekonfigurację powierzchni, zmianę sposobu wykorzystania części budynku albo przygotowanie alternatywnego sposobu użytkowania. Perspektywa asset managera nie kończy się zatem na pytaniu o to, jak poprawić bieżące funkcjonowanie nieruchomości. Obejmuje również analizę tego, w jaki sposób budynek może odpowiadać na przyszłe zmiany rynkowe.
Alternatywny sposób wykorzystania nieruchomości może stać się istotnym źródłem wartości, jeśli w kolejnych latach zmienią się popyt, profil najemców lub funkcja danej lokalizacji.
– Zarządzanie nieruchomością wymaga patrzenia dalej niż na kolejny rok czy następne przedłużenie umowy najmu. Analizujemy również, jakie możliwości daje budynek, jeśli z czasem zmieni się popyt lub sposób wykorzystania danej lokalizacji. Możliwość dostosowania powierzchni, pozyskania najemców o innym profilu czy zmiany funkcji nieruchomości może istotnie wpływać na jej wartość. W jednym z naszych wcześniejszych projektów przekształciliśmy dobrze funkcjonujący biurowiec, ze stabilnym poziomem wynajęcia i dochodów, w hotel, podwajając w ten sposób wartość aktywa. To pokazuje, dlaczego warto brać pod uwagę alternatywne scenariusze – czasami największy potencjał nie wynika z dalszej optymalizacji obecnej funkcji budynku, ale z dostrzeżenia, jak inaczej można go wykorzystać – mówi Marc Safari, Chief Operating Officer w NASA Capital.
Wartość nieruchomości nie jest ustalana raz, w momencie jej zakupu. Zmienia się wraz z poziomem wynajęcia, jakością najemców, kosztami funkcjonowania, stanem technicznym budynku oraz jego zdolnością do odpowiadania na zmieniający się popyt. Dlatego w przypadku nieruchomości generującej dochód równie ważne jak wybór odpowiedniego aktywa jest to, jak właściciel zarządza nim w kolejnych latach. Profesjonalne zarządzanie nieruchomością wykracza poza jej bieżące utrzymanie. Obejmuje pracę nad przychodami, kosztami oraz przyszłą konkurencyjnością budynku, tak aby wzmacniać jego długoterminową wartość.