Polacy mają ponad 4,1 bln zł aktywów finansowych, ale stosunkowo niewielka część tego kapitału trafia na rynek inwestycyjny. Jednocześnie w Polsce zaczynają pojawiać się nowe możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne za pośrednictwem funduszy, choć ten segment, który dotychczas był na polskim rynku bardzo słabo rozwinięty. Bieżący rok może być pod tym względem przełomowy. Poszerza się oferta funduszy nieruchomościowych, rośnie liczba dostępnych struktur inwestycyjnych, a rynek zaczyna tworzyć rozwiązania pozwalające prywatnemu kapitałowi uzyskać ekspozycję na komercyjne nieruchomości bez konieczności ich bezpośredniego zakupu. Czy to może oznaczać początek nowego etapu rozwoju rynku funduszy nieruchomościowych w Polsce?
Polacy mają ponad 4 bln zł aktywów finansowych
Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku aktywa finansowe polskich gospodarstw domowych osiągnęły około 4,1 bln zł. Na tle innych państw europejskich zwraca uwagę przede wszystkim sposób, w jaki ten kapitał jest lokowany. Notowane akcje stanowią około 2,9 proc. aktywów finansowych polskich gospodarstw domowych, wobec około 8,2 proc. średnio w Unii Europejskiej. Polacy utrzymują również relatywnie dużo środków w gotówce – jej wartość odpowiada około 11,5 proc. PKB, podczas gdy średnia dla UE wynosi około 4,5 proc. Otoczenie inwestycyjne zaczyna się jednak zmieniać. Od stycznia 2027 roku mają funkcjonować Osobiste Konta Inwestycyjne (OKI), a ich wprowadzenie jest jednym z sygnałów szerszego kierunku zmian zmierzających do zwiększenia udziału gospodarstw domowych w rynku inwestycyjnym. Niezależnie od zmian związanych z OKI poszerza się również oferta produktów inwestycyjnych dostępnych na polskim rynku. Nieruchomości komercyjne są jednym z obszarów, w których możliwości inwestowania za pośrednictwem funduszy były dotychczas szczególnie ograniczone dla polskich inwestorów indywidualnych.
Inaczej wygląda sytuacja na sąsiednich rynkach. Ciekawym przykładem są Czechy, gdzie detaliczne fundusze nieruchomościowe funkcjonują od lat. Niektóre z nich umożliwiają rozpoczęcie inwestowania już od około 4 EUR miesięcznie, dając inwestorom indywidualnym dostęp do nieruchomości komercyjnych bez konieczności ich bezpośredniego zakupu. Dane z pierwszej połowy 2026 roku pokazują skalę czeskiego kapitału zaangażowanego w polskie nieruchomości. W tym okresie wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przekroczyła 3 mld EUR. Na czeskie fundusze przypadło około 766 mln EUR, podczas gdy polski kapitał odpowiadał za około 300 mln EUR, przy czym znaczną jego część stanowił kapitał prywatnych inwestorów. Polskie nieruchomości komercyjne już dziś przyciągają więc znaczący kapitał z Czech, podczas gdy polscy inwestorzy indywidualni mieli dotychczas znacznie mniej możliwości uzyskania ekspozycji na tę klasę aktywów poprzez fundusze inwestycyjne.
W 2026 roku może zacząć się to zmieniać
W ciągu roku pojawiło się kilka inicjatyw, które mogą zmienić tę sytuację. Wśród nich są działania trzech czeskich firm zarządzających funduszami nieruchomościowymi – Investiki, Accolade i NASA Capital, które znajdują się obecnie na różnych etapach udostępniania swoich produktów inwestycyjnych polskim inwestorom. Investika i Accolade, które od lat inwestują w polskie nieruchomości komercyjne, przygotowują się obecnie do udostępnienia swoich funduszy polskim inwestorom poprzez fundusze zarejestrowane za granicą i notyfikowane do dystrybucji w Polsce zgodnie z odpowiednią procedurą unijną. NASA Capital już weszła na polski rynek inwestycyjny, wybierając inną strukturę – utworzyła polski fundusz inwestycyjny zamknięty aktywów niepublicznych (FIZAN), zarządzany przez IPOPEMA TFI. Znaczenie tych zmian nie wynika jednak z działań poszczególnych firm, lecz z faktu, że mniej więcej w tym samym czasie na polskim rynku pojawiają się różne struktury umożliwiające dostęp do nieruchomości komercyjnych. Kapitał pozyskiwany poza Polską od lat finansuje zakup polskich nieruchomości komercyjnych. Nowym zjawiskiem jest stopniowe otwieranie funduszy inwestujących w tę klasę aktywów również na polskich inwestorów.
Polskie nieruchomości komercyjne przyciągają zagraniczny kapitał. Czy polscy inwestorzy pójdą w jego ślady?
Na obecnym etapie jest zbyt wcześnie, aby ocenić, jak szybko polski kapitał będzie napływał do funduszy nieruchomościowych i jak duże znaczenie może osiągnąć ten segment rynku. Jednocześnie skala zaangażowania zagranicznych funduszy w Polsce pokazuje znaczenie rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych oraz jego długoterminowy potencjał w ich strategiach inwestycyjnych. Znacząca część portfeli niektórych czeskich funduszy nieruchomościowych jest już ulokowana w polskich aktywach, co oznacza, że kapitał pozyskiwany od czeskich oszczędzających jest w dużej skali inwestowany w Polsce. Dotychczas polscy inwestorzy mieli jednak znacznie mniej możliwości uczestniczenia w tym segmencie poprzez porównywalne struktury funduszowe.
To, co zmienia się w 2026 roku, to liczba i różnorodność struktur umożliwiających uzyskanie ekspozycji na nieruchomości komercyjne. Otwartą kwestią pozostaje, jak szybko polscy inwestorzy zaczną z nich korzystać oraz czy wraz z poszerzaniem się oferty zmieni się udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości komercyjnych – rynku, na którym inwestorzy zagraniczni, w tym czeskie fundusze, już dziś odgrywają istotną rolę.